10月24日，青衣墨子在西祠胡同的“二手房买卖”中的声明帖

◎本版撰文/本报记者 徐英

是死过人的房子算凶宅，还是有非正常死亡案件的房子算凶宅？凶宅在出售的时候是否应该打折，二手房经纪人在销售时是否该告知实情？

南京人“青衣墨子”最近成了名人，但他一点儿也高兴不起来。原因很简单，在西祠胡同二手房买卖论坛上，“青衣墨子”发起了一场搜集“南京凶宅档案”的行动，他的“南京凶宅档案”帖不仅点击量超了2万，也由此引发了全国“凶宅收集热”。当然还有铺天盖地的质疑：“青衣墨子”在宣扬迷信，利用凶宅给自己拉生意。

在明察暗访之后，记者发现，北京、上海的二手房经纪人均表示，他们很少会接手发生过命案的房子，卖主也不会告知详情；一旦接手，不会告诉买家实情。针对这样的情况，“青衣墨子”建议，购房者有权知道自己即将购买的房子是不是“凶宅”。参照国外的凶宅出售经验，凶宅价格应与发生的命案严重程度成反比，案情越严重房价越低，降幅应为10%到20%之间。但记者也了解到，目前国内所谓的凶宅即便降价，幅度也不大。

在中国风俗习惯上，的确有“凶宅”一说，但是曾经发生过命案的房子是否会一直发生不吉利的事，相关研究人士也无法下此结论，在科学上，“凶宅克人”亦无根据。

对话“凶宅征集帖主”：凶宅打折卖，8-9折？

来自焦点网的一份调查显示，在面对“如果你知道自己的房子是凶宅，你还会购买吗？”85.42%的网友选择不会买，71.43%的网友认为，如果不小心买到凶宅，也会找到原来的房主要求退房。而73.37%的网友认为公众应该有知情权，应该公布“凶宅档案”。

对于凶宅，大部分人认为就是出过事的房子，包括他杀和自杀。但是“凶宅克人”是否有科学依据？“青衣墨子”为何发布搜集凶宅的帖子？二手房经纪人又是如何看待凶宅？一套凶宅在市场上又是如何被出售的？记者展开了一系列的调查。

我不公布档案只做免费咨询

青年周末：您为什么会发“南京凶宅档案”帖子，想到过会引起现在这么大反应吗？

青衣墨子：今年6月份我的一个朋友买了一套三居室，103平方米，52万元。7月份，她知道了自己的房子在去年曾发生过命案，两个人在这里被谋杀了。但房子都过户了，为此，她哭了好几回，一个人不敢住，把父母亲戚都叫来了。她说，要是早知道实情，就不会买这处房子。我并不是宣传迷信，但买主应该有知情权，房屋经纪人也有责任告知。

这件事被媒体宣传后，给我造成了很大的压力。有人说我在里面挣钱了；有人说我通过这个信誉好了，就能通过这个挣钱了。我做这件事情不违法，为什么要被人质疑呢！现在一些猎奇者，包括影视机构，都想从中发挥什么，这与我的初衷背道而驰，我只是号召网友把他们知道的告诉我，然后我成立一个档案，给买房人做免费咨询。仅此而已。

青年周末：你怎么给买房者免费咨询呢？会不会涉及到泄露别人的隐私呢？

青衣墨子：我只是告诉大家这样一种方式。公众应该有知情权，但是到哪里去查呢？没有地方。作为自然人，作为一个经纪人，我来做这样一个事情。买到凶宅，确实是很多老百姓很在意的事情，我的本意就是让老百姓有这样一个权利，知道自己买的房子发生过什么事情。两个月来，我自己耗费时间、人力、财力，核实网友提供的凶宅，目前仅核实了40套。包括向左邻右舍打听，自己上网查询新闻，跟公安机关的朋友打听。

我从来没有在网上公布任何一套房子的具体门牌。有人问我要，我也不会给。来咨询的人要把具体的门牌号告诉我，如果在我的档案里有，我会告诉他，慎重地再去查一下。如果没有，我也会告诉他，我档案里没有记录。

要让卖主自己说出实情？这个就好像捡到了东西，有人会主动归还，有人就不会。每个人的社会价值观不一样。

凶宅应分级案情不同，折价不同

青年周末：您的“凶宅”的具体标准是什么？凶宅该卖什么价格？他杀和自杀的房子价格是不是也不一样呢？

青衣墨子：对凶宅的标准我的界定比风水大师要严格得多，也有具体标准，但是不能告诉你。(记者了解到，在一次接受采访时，“青衣墨子”曾这样定义凶宅：发生非正常死亡、或者重大的传染性疾病等的房子。)

现在来看，凶宅根本没有市场。凶宅里发生的案情大小当然对房价影响不同，比如说轰动全国的案子，比如说房子里面死了好多人，尤其是房子里曾经发生过分尸案，房价受到的影响更大。中国人的思想程度不一样，造成的心理压力也不一样，虽然可能不会让人少胳膊缺腿的，但是对你的心理压力肯定是存在的。

当然，命案并不代表小区的治安不好，它有偶然性。我没卖过凶宅，但是不是说凶宅不能卖，不是所有人都介意的，凶宅也有它的市场价值，就像电影分级，凶宅的价格应该也分级，根据对人的影响程度来分。

青年周末：中国地质大学专家认为，一所住宅是不是凶宅，主要是依据对房子内、外部的环境来判断，包括房子四周的建筑物是否有放射性、排风量大小、阴影，内部装修的材料是否有辐射等。所谓死过一次人还会死人的说法是没有科学依据的。那么说凶宅是不是迷信？

青衣墨子：首先我不相信风水，我买的也是二手房，里面也有老人去世，说凶宅并不是宣传封建迷信。就像我讲过的汽车，一辆新车卖40多万元没有问题，可是它撞过之后还按新车的价钱卖，人家肯定不干。那为什么房子出了事之后折价卖，大家就理解不了？

凶宅跟其他房子一样，不缺砖少瓦，但是会给大多数人造成心理上的伤害和压力，谁都能接受人会死，但是肯定接受不了因为被杀和自杀的死法。虽然在目前的市场条件下，还不能把它价值化，但做一些补偿和让利还是应该的。

青年周末：房子和车子不是一个逻辑吧，一辆车撞过之后，还是会有痕迹的，可是房子只是死过人，房子没有任何改变？

青衣墨子：车子有撞击过的痕迹，房子也有出过命案的历史，都是抹不去的。

二手房经纪人：劝记者别买凶宅

10月21日，在工人体育场举办了一场二手房交易的展会，记者以买家的身份去暗访了一回。

一位“我爱我家”销售人员将记者拦下，“要买房吗？想要什么样的？”“我想在三环以内找一处房子，只要便宜点，出过事的也行。”刚开始还在认真记录的销售小姐听到最后一句话，忽然退了一步，意识到不对后，她脸上挂着尴尬的笑容：“大姐，这个你不害怕啊，胆子真够大的。”她表示，回公司后查询相关情况并留下了记者的电话。

而后，记者咨询了“中大恒基”、“搜房找房”以及“21世纪不动产”公司的二手房经纪人，他们的反应大多相同。多数经纪人称，没有经手过这样的房子。仅有一位年约二十三四岁的郑小姐曾经售出一套出过事的房子，死者因为和家人负气跳楼自杀。因为公司就在小区附近，房主也不好隐瞒。最后房子被一对老夫妇买了，每平方米便宜了100元。“凶宅也便宜不了多少，还是别找这样的房子。”郑劝道。

中大恒基的丁霞建议：出售有非正常死亡案件的房子，直接降低价位，越快出手越好。“要是房子里有老人老死的，会告诉买家实情；如果是非正常死亡，则不会告知。要是左右邻居都知道，就不太会隐瞒”。

销售经理：傻子才说实情

通过私人关系，记者联系了北京一位有着长期房屋销售经验的宋经理，宋经理笑言，“要是王府井的房子死了10个人，它也不会降价的，人家的地段摆在那里，不管死人不死人，我就这个价格，爱买不买。”

宋说，业内通行做法是，不告知买家实情，“说出来才傻！”宋快人快语，“一旦销售人员向买家透底，那销售的范围肯定缩小，不说则卖得快，价格还高。”宋认为，房子里曾经死过人，只对买家的心理有影响，与房屋并无关系，“凭什么出过事的房子得折价卖？”

面对“会不会告知买主房子出过事的实情”的问题，上海一位有4年二手房销售经验的刘女士说，发生过命案的房子，卖家一般不会透底，即便经纪人知道详情后，也会向买主隐瞒。

刘的经验是，一旦买家知道房子里曾经有人生老病死，即使不介意，也会要求降价，大部分买家不会接受凶宅。“我们也不愿意接手这样的房子。”刘的记忆中，有套房子因为发生过命案以比原价低5万元的价格出售了。这在她看来，是“比市场价低得很多的价格。”

青衣墨子：凶宅应打8折到9折

但这个价位还远高于南京二手房经纪人“青衣墨子”的理想范畴。青衣墨子的建议是，凶宅在进入二手房交易市场中，应该以低于市场价格的10%到20%的价格出售，“这不是宣扬迷信，是参照国外以及我国港台地区的经验，通常他们是以折价20%到30%的价格出售。虽然说对人的心理造成的伤害和压力无法价值化，但是考虑到国情，我认为10%到20%的让利是合理的，也比较符合国人的生活水平”。

律师说法：想说退房不容易

[陈涛:北京尚权律师事务所律师]

法律上没有凶宅这一说，但是一般法官判案除了法律上明确规定的要按法规来办，碰到所谓的“凶宅”，也可以根据民间习惯、风俗作为一定的参照。在实践中，还是要看法官理性的法律思维。

虽然说卖房人有告知的义务，但是法律却无强制，更多的是从道德上去约束。卖房人不说明实情，那也是道德上存有瑕疵，目前还没有一个既有的法律来规范道德上的瑕疵。一般来说，房子只要验收合格，就算合法，但是发生过命案却不告知买方，等于是合法不合理。

买了凶宅想退房一般不可能。按照现在判案的准则，“能成立的要让成立，以不破坏交易稳定为原则。”如以合同欺诈去告，胜算的把握比较小；以侵权为由去告，因为曾经死过人给自己造成精神上的压力，只能要求精神上的赔偿了。

◎链接◎

2004年，家住黑龙江省大庆市的市民张婷，委托某房产经纪公司代购市内一套房子。但在买完房之后，一位知情人透露，房子曾吊死过人。房主取得这套住房后也没入住。张婷很震惊，无论是卖者本人还是房产公司都没有提起过。花这么些钱买一套吊死过人的住宅，一想起来就可怕。

后张婷多次找房产公司和卖房人协调退房，未果。于是，一纸诉状，张婷将他们告上法院：要求撤消房屋合同，无条件退房并赔偿经济损失4178元。

2004年末，当地法院公开审理了这起罕见的凶宅案。在庭审前，张婷突然变更了请求，要求退还部分房款。审理此案的孙静然法官介绍，虽然按照传统观念，张婷的权益应该维护，但法律上却没有因为是传统的观念而使合同无效。最后，法院一审作出判决，签订的房屋买卖合同合法有效。卖房人故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，虽然该房在实物形态上没有受损，但依据人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，因此，卖房人造成侵权，并返还房款4.2万元的损失。