对一些只拥有房产却没有其他多余收入来养老的老年人而言，如果能把住房抵押给金融或养老机构，从而每月获得固定的经济来源，这应该是一件很不错的事。去年底成立的南京市社会福利服务协会，经过对众多老年人及养老机构的调查摸底，今年5月与中国人寿保险公司江苏分公司联合推出了“机构综合保险服务方案”。可是记者昨天在该协会采访时获悉，截至目前，南京尚没有一个老人真正践行这个方案，除去半数以上的老人恪守“房产留给后代”的传统观念不肯“以房养老”之外,愿意“试水”的老人则在“房产变现时我会不会吃亏”这道门槛前止步不前。

原因分析——

房子不断增值，

老人怕现在出手损失太大

在这份方案中提到，“老人的房产变现后，金融机构将为入住养老机构的老人每月提供生活费直至终身”。细则中按老人的年龄、投保标准等不同，每月获取的养老金也有所不同。如一位65岁的老年人按照20万元的标准投保，每月可以获得1135元养老金；按30万元投保，则可以获得每月1703元。

“其实每天来咨询以房养老的老人很多，但因为将房产变现的程序太复杂，加上老人很担心房子还在不断增值，眼下出手损失过大，因此他们观望的多。”据南京市社会福利服务协会钱国亮会长介绍，除了观念上的原因，“以房养老”在国际上很流行，做得最好的是美国。但借鉴起来有难度。说起房产变现，钱会长表示，南京确实有很多二手房公司，但老人把房产用来养老并非是个简单的变现过程，它与养老金如何分配、今后医疗费如何投入等密切相关，老人因此希望知根知底的社会福利机构或是与此有关的专业中介部门接手，这也是一个心理保障。钱会长说，如果由南京市房产部门和他们协会出面协调牵头，由专门的社会中介机构操作，房产变现用于养老倒是一条可行之路。

现实案例——

如果早点变现房产，

李老太太生前会过得更好

南京市建邺区国泰民安社区的李如老太太，没有儿女没有工作，平时主要依靠政府给予的300元最低保障金生活，生病时就依赖社区主任帮她“化缘”或向上级部门申请临时补助。

今年上半年，社区朱华福书记征求老人和其在上海的两个侄女的意见后，将李老太送到附近兴达社区的民营养老院生活。除了生活费，老人每月吃药护理等费用平均在800元。朱书记建议她的侄女，把老人在社区的房产出租以填补这些费用，获得同意。很快，李如那个单室套的房子以每月500元的价格租了出去，多少也改善了老人的生活。8月份，老人去世了，朱书记再次和她的两个侄女商量，把这套房子出售，所得用来偿还老人最后在医院时的治疗费和丧葬费。房子通过中介只卖了不到20万元，交还所有费用后还剩下11万元，遵照老人的遗嘱，朱书记将它交给了李如的两个侄女。

“如果李如生前能用到这笔钱，她的生活质量会大大改观。”对于社会福利协会推出的以房养老方案，朱书记表示很赞同，只是对具体操作形式表示了担忧。“如果这房子现在卖，肯定不止这个价，我也理解一些老人不愿将房产马上变现的心情。”

专家建议——

协会牵头中介操作才专业

南京市秦淮区社区服务中心王建宁经理向记者介绍了她刚考察过香港以房养老的经验，觉得很适合内地复制。香港的开发商在建房时都会配套建设养老会所，老人入住会所后，需要者只要将自己原来的房产交给会所，后者会找到专门经营老人房产的中介机构，他们具有可靠的资质，并享受政府提供的优惠，制度确保他们可以将房产按照市价（甚至还会预先匡定出其升值空间）出售；而对于不急于出售的房子，则通过与金融部门的倒按揭形式每月补贴老人。老人去世后，房产的增值部分将按照当初的协议，还给其家属或指定的继承人。

王建宁说，其实类似的方法早在2003年北京“太阳城”地产公司就有过尝试：针对那些拆迁的老人，“太阳城”地产商供给老人单身公寓，政府给老人的拆迁款则用来分期交纳养老费用。此举很受老人欢迎。

前景展望——

南京“以房养老”市场大需求高

据了解，目前南京市年龄在60岁以上的老年户籍人口达90万，占全市总人口的15％，所占比在全国各城市中排第三位，是最早进入老龄化的城市。而抛却了“把房子留给儿孙”这一传统理念的老人，为数并不少，他们目前只是担心信息不对称，卖房会吃亏。说白了，老人就是担心以房养老市场还不够专业，不敢轻易去冒险。

而记者了解到的是，目前南京有230多家养老机构，其中多数是民营，他们在养老事业中刚刚起步，难以承担起以房养老这一使命。就像王建宁说的，如果有养老机构牵头，请有信用、有资质的中介机构操作，对于需要以房养老的老人来说，就不会是一场梦了。(董婉愉 )